Faq

Nei tessuti da rigenerare e negli edifici/complessi dismessi o sottoutilizzati, quali interventi sono ammessi? È possibile richiedere un cambio d'uso?

Secondo quanto riportato nell'art. 3.10.1 dell'elaborato DU1 Norme del PUG, gli interventi ammessi devono essere coerenti con quanto specificatamente indicato nella Strategia e si attuano con AO, PAIP, AP, Art. 53 LR 24/2017.
Nel caso di interventi di rigenerazione relativi ad edifici inseriti nella città da qualificare, l'intervento è soggetto a PdC convenzionato o AO con riferimento alla dimensione dell'area di intervento.
Nei tessuti da rigenerare, nelle more della definizione del masterplan sono ammesse le manutenzioni ordinaria a) e straordinaria b) nonchè la ristrutturazione "conservativa" f).
Sia in trasformazioni complesse che in interventi di ristrutturazione edilizia "conservativa" f) sono ammessi i cambi d'uso tra le funzioni ammesse nel tessuto di appartenenza, fatta salva la verifica delle dotazioni territoriali.

Come funziona la " Tabella 2 - Modello per il calcolo delle quantità edificatorie negli interventi di rigenerazione/riqualificazione nel territorio urbano"?

Negli interventi complessi di rigenerazione/riqualificazione la capacità edificatoria a cui l'attuatore ha diritto è data da:

una quota generata dal terreno: corrisponde alla Superficie Territoriale del comparto moltiplicata per l'indice di base (relativo a funzione e zona);
una quota generata dal demolito/bonifiche, se effettuate;
eventuali altri crediti edilizi che possono essere riconosciuti ai sensi dell'art. 2.1.3 comma 2

la somma di queste capacità definisce una Quantità edificatoria di partenza: questa capacità potrà essere incrementata NON OLTRE il limite della sostenibilità (Superficie Territoriale del comparto moltiplicata per l'indice di sostenibilità) attraverso la Valutazione del Beneficio Pubblico.

Il foglio di calcolo chiamato "Tabella 2 - Modello per il calcolo delle quantità edificatorie negli interventi di rigenerazione/riqualificazione nel territorio urbano" e caricato al link

https://www.comune.modena.it/argomenti/pug/elaborati-2023/du-disciplina riproduce tale metodologia di calcolo, esplicitando, inoltre, i coefficienti di ragguaglio da considerare per la stima della quantità edificatoria che si può ricavare a seguito di demolizioni o bonifiche, così come indicato nell'elaborato di PUG DU1-Norme. Per questo motivo la quantità edificatoria calcolata utilizzando questa tabella considera già l'apporto generato dal terreno.

Si precisa, di conseguenza, che ai fini del corretto utilizzo del foglio di calcolo successivo, "Tabella per la Valutazione del beneficio pubblico dei progetti", pagina "Dati Iniziali", alla voce "Quantità edificatoria derivante da tabelle 2,3 e 4" si dovrà inserire l'apporto di demolito e bonifiche, se presenti, senza considerare l'apporto della capacità edificatoria data dal terreno, altrimenti questo verrà sommato per due volte: per fare questa stima, nella Tabella 2, si porterà a 0 la cella b, indice perequativo di progetto.

Può una società interessata da procedura concordataria liquidatoria presentare una manifestazione di interesse nell’ambito dell’avviso pubblico in riferimento ad un'area attualmente di sua proprietà? E, se si, quali contenuti può/deve indicare nella relazione economica, posto che essa non sarà il soggetto attuatore dell’intervento?

Nella garanzia più ampia dell'attuazione dei principi di collaborazione e partecipazione, non sussistono, in questa fase, elementi che possano precludere la presentazione di Manifestazione di interesse.

In questa fase il proponente presenta la documentazione che ritiene più idonea a valutare positivamente la sostenibilità degli interventi proposti e la loro rispondenza alle strategie del Pug e all'interesse pubblico, fermo restando che, ai sensi dell'art. 38 comma 3 della L.R., la presentazione dell'Accordo operativo e la sua eventuale successiva stipula, sono demandate ad una fase successiva del procedimento, determinata da una nuova e ulteriore delibera del Consiglio Comunale.

Resta inteso che ciò attiene in via generale alle manifestazioni di interesse relative a interventi di rigenerazione urbana. Nel caso le stesse propongano inserimenti di medie strutture commerciali, al fine delle verifiche di fattibilità, è necessario che l'operatore economico venga individuato sin dalla fase di presentazione dell'istanza.

Alla luce di quanto sopra, una Società interessata da procedura concordataria liquidatoria e proprietaria del bene oggetto di proposta, può comunque procedere in questa prima fase alla presentazione della manifestazione di interesse nell'ambito dell'avviso pubblico. Nella relazione economica-finanziaria deve indicare e dimostrare la fattibilità e sostenibilità dell'intervento, dichiarando che, contestualmente alla vendita del bene, quindi prima della fase successiva di presentazione dell'Accordo Operativo, verranno valutati soggetti che dimostreranno di avere le necessarie certificazioni e altre idonee documentazioni che attestino la disponibilità di risorse finanziarie necessarie per la completa attuazione del programma di interventi o degli stralci funzionali in cui lo stesso eventualmente si articola.

Nel caso di esercizio pubblico di St maggiore 250 mq, di nuova realizzazione, è possibile realizzare i P per la clientela non in struttura (interrato o copertura)?

Ai sensi dell'art 3.4.6 comma 6 è specificato:

"I posti auto pertinenziali delle nuove strutture di vendita, con esclusione per gli esercizi di vicinato e1 e dei pubblici esercizi e5, dovranno essere sempre assicurati e localizzati all’interno delle aree o degli immobili oggetto di intervento ed essere realizzati in interrato sotto la struttura di vendita o sopra la copertura."

Ai sensi della Tabella 6 sono definite le dotazioni pubbliche ed i parcheggi destinati alla clientela.

I parametri da applicare alla funzione e5 pubblici esercizi, si riferiscono ad attività di St massima =250 mq.

Per locali di dimensioni maggiori, si applicano i parametri della funzione e2 (il parametro SV è da leggersi come St).

Nel caso di esercizio pubblico e5, anche se con St maggiore di 250 mq, ai sensi dell’art 3.4.6 potranno essere reperiti senza vincolo di localizzazione in interrato o sopra la copertura.

Applicazione Indice di visuale libera negli edifici di nuova costruzione: in caso di fronte cieco (esempio vano scala) posso non applicare l’indice di visuale libera e costruire a 5 metri dal confine di proprietà anche se l’altezza del fronte è superiore ai 10 metri?

No, ai sensi dell’art C2.1 del RE, negli interventi di nuova costruzione la distanza minima dai confini di proprietà deve essere ≥ 5,00 m e deve comunque essere rispettato l’indice di visuale libera.

Si può richiedere il CAMBIO D’USO A RESIDENZA di un’unità immobiliare posta a PT con affaccio su corte interna in un edificio in centro storico urbano?

Ai sensi dell’art 3.4.7 comma 4, può essere ammesso il cambio d’uso a residenza di un’unità immobiliare a PT, poiché si trova all’interno di una corte in edificio del CS urbano.

I parcheggi di urbanizzazione P1 e P2 possono essere posizionati fronte strada con accesso diretto dalla strada pubblica?

Sì, i parcheggi pubblici possono avere accesso diretto dalla strada pubblica. La collocazione degli stessi però dovrà essere valutata in relazione al contesto, al tipo di strada e alla relativa accessibilità.

Il posto auto pertinenziale per disabili ad uso condominiale ai sensi del RE Art.III.VI.1.7m, è in aggiunta alle dotazioni di Pr1 da Tabella 6 e da art.4.5.2, o è compreso nelle stesse?

Negli edifici pubblici e/o privati aperti al pubblico, ai sensi del RE Art.III.VI.1.7m, va realizzato un ulteriore posto auto pertinenziale ad uso condominiale per disabili, in aggiunta ai Pr1 da Tabella 6 e da art.4.5.2.

La Superficie a Servizi condominiali di cui al Titolo III Art.III.I.1.10 2a del Regolamento edilizio cosa comprende?

Nei servizi condominiali sono compresi gli spazi catastalmente definiti come “parti comuni” in quanto a servizio di più unità immobiliari, compresi gli spazi di circolazione e collegamento comuni a tutte le unità immobiliari, ai sensi della definizione di cui al RE ART. A2 OGGETTI, PARAMETRI E INDICI EDILIZI: "b.12 Parti comuni / condominiali, Allegato II alla DGR 922/2017."

Si può richiedere il cambio d’uso residenziale di un immobile posto a PT a destinazione produttiva o terziaria?

Se la destinazione residenziale è ammessa nel tessuto di appartenenza, si può richiedere il cambio d’uso a funzione residenziale di un’immobile che non si trovi in aderenza a spazi pubblici o di uso pubblico.

In caso di un’immobile che si trovi in aderenza a spazi pubblici o di uso pubblico, non è ammessa la residenza al PT, a meno che non sia realizzata come collegamento all’unità abitativa al piano superiore e non siano presenti accessi diretti dallo spazio pubblico ai sensi dell’Art. 3.4.7.

Nel Centro storico urbano, ai piani terra degli edifici non sono ammesse nuove unità abitative indipendenti, con esclusione delle corti interne.

Quali dotazioni indicate in Tabella 6 sono monetizzabili ai sensi dell’art. Art. 4.5.4?

Negli interventi diretti, le dotazioni monetizzabili sono: Verde V, Parcheggi P, Altre dotazioni AD.

Nella Città Storica (CS2,3,4,5) e nella Città da Qualificare prevalentemente residenziale (CQ1,2,3,4), posso realizzare l’ampliamento di un edificio esistente, oppure un’autorimessa/ tettoia e che RIE devo applicare?

Nel caso in cui l’ampliamento comporti la realizzazione di un volume inferiore al 20% del volume dell’edificio principale, non preveda cambio d’uso o incremento delle unità immobiliari, l’intervento si attua con ristrutturazione edilizia, ai sensi della definizione del RE Ristrutturazione edilizia, nota15 a piè di pagina.

Nella Città Storica CS2, CS3, CS4 dovrò applicare RIE 2 > RIE 1 per ristrutturazione edilizia, ai sensi degli art. 3.6.2, 3.6.3, 3.6.4.

Nella Città da Qualificare prevalentemente residenziale e nel tessuto CS5, dovrò applicare RIE 2 > RIE 1 per ristrutturazione conservativa o RIE 2 = 2.5 per ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione, ai sensi dell’art 3.4.1.

Nel caso in cui l’ampliamento sia superiore al 20% del dell’edificio principale, o preveda cambio d’uso o aumento delle unità immobiliari, l’intervento si configura come nuova costruzione, ammessa solo nella Città da Qualificare prevalentemente residenziale, e si dovrà applicare RIE ≥ 4 ai sensi dell’art 3.4.1.

Nella città storica non è ammessa la nuova costruzione.

In tutti i casi di applicazione il parametro RIE dovrà essere verificato sul lotto fondiario oggetto di intervento.

Dovranno essere rispettate le distanze dai confini di proprietà, dalle strade e la Visuale libera ai sensi dell’ Art. 3.3.4.

Per la definizione della tipologia d'intervento e dei relativi parametri da applicare a casi specifici, si rimanda alle necessarie verifiche istruttorie di dettaglio.

Che tipo di intervento si configura in caso di ristrutturazione con ampliamento di un’immobile esistente?

Nel caso in cui l’ampliamento sia superiore al 20% del dell’edificio principale, preveda cambio d’uso o aumento delle unità immobiliari, l’intervento si configura come nuova costruzione.

Per la definizione della tipologia d'intervento da applicare a casi specifici, si rimanda alle necessarie verifiche istruttorie di dettaglio.

Come si calcola la capacità edificatoria di un lotto di superficie fondiaria minore di 2000 mq e quindi soggetto ad una trasformazione diffusa per intervento diretto?

Per verificare la trasformabilità di un lotto essa va verificata e progettata nel rispetto dei VINCOLI e in coerenza con la STRATEGIA, considerando e applicando vari parametri e condizionamenti alla trasformazione previsti dalla disciplina:

TESSUTI (TITOLO III-DU1 NORME): funzioni ammesse, interventi edilizi ammessi, altezze massime, RIE per la Città Storica
DISPOSIZIONI COMUNI (Art 3.3-3.4-3.6 – DU1 Norme): Lotto minimo, altezza massima, superficie minima alloggio, visuale libera, distanze dai confini, RIE
PARCHEGGI PRIVATI E MOBILITÀ SOSTENIBILE (Art 4.2-4.3-4.4-4.5 e tab. 6 – DU1 Norme): Parcheggi pertinenziali privati, parcheggi per bici, infrastrutture elettriche per la ricarica dei veicoli
ATTREZZATURE E SPAZI COLLETTIVI (Tabella 6 – DU1 Norme): Parcheggi pubblici, verde ed altre dotazioni

Applicando tali parametri e requisiti sarà possibile verificare quale è la Superficie totale insediabile in un lotto ad intervento diretto.

Come si può intervenire in un lotto già edificato inserito in PP con convenzione scaduta in tav DU4?

I lotti già edificati inseriti in PP di tipo b e c ai sensi dell’art. 3.11 delle DU1, potranno essere trasformati secondo le regole del PUG riferite al tessuto in cui sono inseriti, al tipo di intervento proposto ed alla funzione richiesta, oltre alla verifica dei Vincoli e Tutele, delle Strategie e delle prescrizioni del Regolamento Edilizio.

Se il lotto si trova in PP tipo c, con opere di urbanizzazione primaria e dotazioni territoriali realizzate ma non cedute, si potrà attuare l’intervento previa stipula di nuova convenzione per la cessione delle aree.

Le norme DU1 di riferimento si trovano in :

PARTE III TRASFORMABILITA’

TITOLO II DISPOSIZIONI COMUNI
lotto minimo, altezza massima, Superficie totale minima alloggi, visuale libera, distanze dai confini, RIE
TITOLO V CITTA’ DA QUALIFICARE (CQ)
funzioni ammesse, interventi edilizi ammessi, altezza massima, RIE

PARTE IV LA CITTA’ PUBBLICA

TITOLO I IL CONCORSO DEGLI INTERVENTI ALLA QUALIFICAZIONE E CRESCITA DELLA CITTÀ PUBBLICA
parcheggi privati, mobilità sostenibile, attrezzature e spazi collettivi
La Strategia per i lotti inseriti in contesti produttivi è:
ST2.2 LA CORONA DEL PRODUTTIVO E I POLI COMMERCIALI Fascicolo A3
ST2.2.1 LA CORONA DEL PRODUTTIVO E I POLI COMMERCIALI Tavola

Attuazione di lotto libero in aree con PP derivanti dalla pianificazione previgente di tipo b o c con convenzione scaduta, ai sensi dell’art 3.11 comma 1b e 1c

Ai sensi dell’art 3.11 comma 1 casi b e c : il lotto libero può essere attuato entro 3 anni dalla data di assunzione del PUG (29/12/21) seguendo le regole del Piano scaduto.

Nel caso c in cui le opere di urbanizzazione primaria e/o le dotazioni territoriali realizzate non siano state cedute, dovranno essere preventivamente cedute.

Decorsi i decorsi i termini indicati potranno essere attuati secondo le regole del PUG. Dovranno essere verificate le dotazioni territoriali.

Richiesta di cambio d’uso di edificio inserito in PP con convenzione ancora in corso di validità, ai sensi dell’art 3.11 comma 1a?

Il PP è valido rispetto agli usi e quantità edificatorie da esso definite.

Soglie di intervento per i lotti per funzioni abitative, turistico ricettivo, direzionali e Commerciali

Art. 3.3.2 Lotti minimi e aree di intervento per funzioni abitative, turistico ricettivo, direzionali e Commerciali

Soglie di intervento per i lotti per funzioni produttive.

Art. 3.3.3 Lotti minimi e aree di intervento per funzioni produttive (categorie funzionali: c3, c4, c5, c6, c7)

Quando un intervento si configura come intervento diretto e quando invece è complesso?

Art. 2.3.1 Trasformazioni diffuse e interventi complessi
Art. 3.1.2 Rigenerazione urbana
Art. 3.3.2 Lotti minimi e aree di intervento per funzioni abitative, turistico ricettivo, direzionali e Commerciali
Art. 3.3.3 Lotti minimi e aree di intervento per funzioni produttive (categorie funzionali: c3, c4, c5, c6, c7)

Si può frazionare un lotto residenziale maggiore di 2000 mq e ricavare 2 lotti minori 2000 mq e procedere con la loro attuazione per intervento diretto?

Non è possibile procedere per intervento diretto, ai sensi dell’art 3.3.2 comma 3, qualora l’area di intervento sia stata oggetto di frazionamento dopo l’assunzione del PUG, gli interventi sono soggetti ad AO o PAIP.

In quali casi si devono corrispondere le dotazioni territoriali?

per incremento della Superficie totale St
per cambio d'uso

Come di calcola il carico urbanistico e l’aumento di carico urbanistico prodotto da un intervento?

Ai sensi dell’art. 4.4.1 comma 3, il carico urbanistico relativo ad ogni uso è quello derivante dall’applicazione della Tabella 6; si riscontra incremento di carico urbanistico quando le quantità di dotazioni calcolate per gli usi finali sono maggiori rispetto a quelle iniziali. Negli edifici a funzione residenziale determina altresì incremento di carico urbanistico la divisione o il frazionamento in più unità abitative.

Come si calcolano le dotazioni territoriali necessarie ad un intervento?

a. integralmente per l'intera superficie relativa alla nuova costruzione;

b. integralmente per l'intera superficie dell'edificio demolito e ricostruito con incremento di carico urbanistico (computando la differenza);

c. integralmente per la superficie della parte ampliata;

d. integralmente per la superficie soggetta ad incremento di carico urbanistico conseguente al cambio d'uso (computando la differenza).

Nella tabella 6 cosa si intende per AD altre dotazioni?

Ai sensi dell’art. 4.3.5 comma 4, le dotazioni minime di attrezzature e spazi collettivi (P2, V, AD), sono esplicitate, per i diversi usi insediati, nella Tabella 6.

Fermo restando il rispetto delle quantità minime complessive, le quantità destinate all’una o all’altra dotazione potranno variare in funzione delle criticità presenti nel Rione e degli obiettivi specifici di qualità urbana definiti per il contesto nel quale l’intervento è localizzato.

A seconda delle necessità del contesto, le AD saranno aree destinate alla realizzazione di attrezzature o spazi collettivi a scelta tra quelle indicate nell’art. 4.3.2.

Ai sensi dell’art. 4.3.2 costituiscono attrezzature e spazi collettivi il complesso degli impianti, opere e spazi attrezzati pubblici, destinati a servizi di interesse collettivo, necessari per favorire il migliore sviluppo sociale e culturale della comunità e per elevare la qualità della vita individuale e collettiva.

Le attrezzature e gli spazi collettivi urbani e di prossimità riguardano in particolare:

strutture per l’istruzione dell’obbligo (scuole elementari e medie)
strutture per i servizi socio-assistenziali di base (asili nido, scuole materne, strutture per anziani) e strutture igienico sanitarie (strutture sanitarie territoriali e di prevenzione, presidi di primo intervento);
strutture per la pubblica Amministrazione, la sicurezza pubblica e la protezione civile;
strutture per attività culturali, associative e politiche;
luoghi per il culto;
spazi attrezzati (V) per il gioco, la ricreazione, il tempo libero e le attività sportive di base, fruibili alla popolazione nel suo complesso ed escluse le fasce di rispetto infrastrutturali, demaniali e cimiteriali e le aree esposte ad impatti ambientali e/o nocivi per la salute pubblica, spazi per migliorare il metabolismo, il confort e benessere urbano;
altri spazi aperti di libera fruizione per usi pubblici collettivi;
parcheggi pubblici (P2) di livello urbano (diversi da quelli al diretto servizio dell'insediamento (P1) e da quelli pertinenziali (Pr1)

Nel caso di cambio d’uso di edificio esistente con aumento di carico urbanistico, non connesso a trasformazioni fisiche, è previsto il reperimento o la monetizzazione delle dotazioni territoriali?

Sì, ai sensi dell’art. 4.2, tutti gli interventi, anche in misura diversa, concorrono alla crescita e qualificazione della Città pubblica; quindi, per qualunque intervento è richiesta la verifica delle dotazioni territoriali minime inderogabili definite in tabella 6.

Posso monetizzare le dotazioni territoriali?

Si possono monetizzare le aree per dotazioni territoriali ai sensi dell’ art. 4.5.4:

fino ad un max di 400 mq
nel Centro Storico urbano e nei nuclei storici minori delle frazioni (CS1)
al di sopra di tali soglie minime la monetizzazione può essere ammessa, sulla base della delibera di Consiglio Comunale che definisce i parametri e i valori delle aree da monetizzare
per le attività di commercio al dettaglio:
- nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia f) o di ampliamento fino a un massimo del 20% della Sv (autorizzata alla data di assunzione del PUG), purché non si superi il limite dimensionale delle medie strutture di vendita;
- all’interno dei centri storici, nel caso di formazione di complessi commerciali di vicinato realizzati con il cambio d’uso di edifici preesistenti.

Il PUG pone limitazioni alla localizzazione di nuovi allevamenti?

Non sono ammessi nuovi allevamenti intensivi nei paesaggi periurbani e perifluviali ai sensi dell’art. 5.5.4, mentre potranno essere valutati previa presentazione di PRA nei paesaggi della produzione agricola.

Nel territorio rurale dei paesaggi della produzione agricola e perifluviali possono essere insediati allevamenti biologici e altri allevamenti non intensivi ai sensi dell’art 5.5.4 comma 2.

Ai sensi dell’art. 5.2.1 nel territorio agricolo periurbano è favorita la delocalizzazione di attività zootecnica incompatibile col contesto urbano e/o ambientale.

Ai sensi dell’art. 5.5.5 il PUG incentiva processi di delocalizzazione degli insediamenti zootecnici presenti nella fascia di 300 metri dal perimetro del territorio urbanizzato e di ricollocazione in aree idonee.

In tali ambiti non sono pertanto assentibili nuovi insediamenti di attività zootecniche.

Come si calcola H DEL FRONTE nel caso di tetto a falde inclinate?

Come da DTU, per i tetti inclinati, si prende a riferimento per l’estremità superiore, dalla linea di intersezione tra il muro perimetrale e la linea di intradosso del solaio di copertura, la linea di gronda.

Come si calcola l’indice di visuale libera?

In caso di edifici separati da un confine di proprietà, la visuale libera si applica dal confine di proprietà, senza verificare la visuale libera del confinante, comunque nel rispetto della distanza minima tra edifici di cui all’ Art. C2.1 del Regolamento Edilizio.

In caso di edifici distinti che insistono sullo stesso lotto, va verificata la VL di entrambi gli edifici nel rispetto della formula d=d1+d2=0,5 (h1+h2)≥10 m.

Dove si trovano i riferimenti agli indicatori per la qualificazione della Città Pubblica nel caso di applicazione di VBP?

Riferimenti utili alla strategia del PUG per la definizione degli interventi che concorrono alla Valutazione del Beneficio Pubblico sono riportati nel modello parte integrante delle DU1, sia per valutazione di coerenza che per la valutazione di sostenibilità. Ulteriori proposte, coerenti agli indirizzi, obiettivi e azioni proposte nella strategia, potranno essere verificati con analisi del contesto.

Dotazioni ecologico ambientali e trasferimento di quantità edificatorie

Le aree di dotazione ecologico ambientale sono disciplinate nell'elaborato DU1_Norme all'art. 2.1.2 comma 6 lettera d.

Inoltre, all'art. 2.1.3 tabella 1 e figura 5 è indicato l'indice di sostenibilità di riferimento.

Nel caso in cui non si possano realizzare in loco le quantità edificatorie risultanti dall'applicazione dell'indice di sostenibilità, si rimanda agli art. 2.2 e art. 2.2.1 per le modalità di attuazione dei trasferimenti delle stesse.

In particolare all'art. 2.2.1 comma 3 si specificano gli strumenti attuativi necessari all'attuazione dei trasferimenti di potenzialità edificatorie.

Definito lo strumento attuativo necessario, si evidenzia che le trasformazioni complesse, così come definite all'art. 2.3.1 comma 2, se hanno estensione superiore ai 2.000 mq di Ster (art. 2.4.1) sono soggette al procedimento della valutazione del beneficio pubblico (art. 2.4).

Si precisa che vincoli e tutele sovraordinati devono sempre essere rispettati.

Serre bioclimatiche: cosa sono, ammissibilità nel PUG e disciplina specifica

Le serre bioclimatiche (dette anche “serre solari” o “captanti”) sono manufatti propri dell’architettura bioclimatica, aventi il solo scopo di coadiuvare il riscaldamento dell’edificio con l’accumulo e scambio di energia solare. Si tratta di spazi caratterizzati da un involucro prevalentemente trasparente, non riscaldati artificialmente, adiacenti ad un volume riscaldato con il quale comunicano mediante aperture. Le serre possono costituire un elemento filtro di ingresso, oppure essere collocate su una copertura o costituire la chiusura di logge, balconi o terrazzi.

Il PUG non vieta la realizzazione di serre bioclimatiche, se le stesse si configurano come manufatti a servizio delle destinazioni che le utilizzano e ne sfruttano i vantaggi. La loro realizzazione, tuttavia, può essere condizionata nei casi in cui si operi su edifici soggetti a restauro scientifico o restauro e risanamento conservativo, allorquando si presenti il rischio di alterare elementi tipologici, formali e strutturali e danneggiare così, l’integrità degli stessi.

La serra ha una propria natura e funzione: deve mantenere la propria identità ed essere impiegata conformemente al proprio scopo, ossia migliorare la funzionalità e la salubrità delle costruzioni, e non, al contrario, consentire l’ottenimento in maniera surrettizia di benefici volumetrici, potendo essere utilizzata come volume abitativo o produttivo. Per questo, requisiti, caratteristiche e disciplina specifica riguardo alle serre bioclimatiche saranno oggetto di stesura nel Regolamento Edilizio, conformemente agli indirizzi di ENEA, Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l'energia e lo sviluppo economico sostenibile.

Per gli interventi diretti l'indice RIE di progetto è calcolato comprendendo anche le dotazioni territoriali da cedere o deve essere limitato alla superficie fondiaria?

Indice RIE di progetto si calcola sulla superficie fondiaria

In caso di parcheggi in interrato, se planimetricamente sono maggiori rispetto all'edificio sovrastante, la differenza viene computata come Superficie Totale?

Si, se l'ingombro dell'interrato è maggiore rispetto all'edificio sopra terra la differenza è computata come Superficie Totale.

Si ricorda la definizione di Superficie Totale: Somma delle superfici di tutti i piani fuori terra, seminterrati ed interrati comprese nel profilo perimetrale esterno dell’edificio (DU1.1 - Regolamento edilizio (stralcio) Art. A1.3 Superfici, comma c1).

La verifica della visuale libera deve essere fatta solo rispetto al proprio confine?

Sì, la visuale libera è il rapporto fra la distanza dei singoli fronti del fabbricato dai confini di proprietà o dai confini stradali, e l’altezza dei medesimi fronti (RE - Regolamento Edilizio - Art. C2.1)

Definizione di immobili "con originaria funzione abitativa" e conseguente possibilità di effettuare cambi d'uso verso destinazioni residenziali negli interventi di recupero e qualificazione del patrimonio edilizio esistente privo di interesse storico, architettonico, culturale e testimoniale e negli interventi di riqualificazione ambientale e paesaggistica.

Sebbene il PUG, al fine di limitare la dispersione insediativa ed il conseguente incremento di carico urbanistico nel territorio rurale, contrasti esplicitamente la diffusione di residenze stabili, il riuso di edifici con "originaria funzione abitativa" è comunque compatibile con le funzioni residenziali, così come indicato all’art. 5.4.2.

Tale possibilità è ammessa allorquando la funzione d'origine possa essere rintracciata e provata:

da regolare titolo abilitativo;
da condono ai sensi della legislazione vigente;
dagli strumenti urbanistici comunali, nel caso di edifici appartenenti al sistema insediativo storico.

Si rimanda, per questo, alla definizione di "edificio esistente", art. A1.2 del Regolamento Edilizio.

I cambi d'uso non dovranno, in ogni caso, determinare la creazione di più di tre unità immobiliari nell'edificio con St di minima di 150 mq, così come sottolineato all'art 5.6.1 comma 3.

Ultimo aggiornamento: 15-05-2024 08:38

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