Con il Pug, sulla base delle caratteristiche dei tessuti urbani e della strategia assunta, gli interventi di rigenerazione si possono attuare con titoli abilitativi diretti (Cila, Scia e Permesso di costruire) per le “trasformazioni diffuse” su singoli edifici o con Accordi operativi (o Permessi di costruire convenzionati) con l’Amministrazione per le “trasformazioni complesse”, cioè vere e proprie sostituzioni urbane.
In entrambi i casi, a disciplinare le trasformazioni in applicazione ai principi del Pug è il Regolamento edilizio (Re) che porta a una semplificazione e al riordino dell’attività edilizia, rendendo più snelli, trasparenti e uniformi gli iter amministrativi, contenendo i tempi, semplificando e rendendo chiare le regole. Il Re è lo strumento che interfaccerà più cittadini e più interventi, riguardando tutti gli interventi minuti di conservazione e recupero della città storica e degli edifici tutelati, la maggior parte degli interventi della città consolidata e del territorio rurale, quelli negli ambiti specializzati produttivi già insediati e da completare, oltre che gli interventi ordinari negli ambiti da riqualificare in attesa che si sviluppino i programmi di riqualificazione. Il nuovo Regolamento va a toccare un’ampia gamma di temi: i risvolti ecologici e la sostenibilità ambientale delle opere edilizie, l’evoluzione dell’uso degli edifici, la qualità architettonica, degli spazi pubblici, dell’ambiente rurale e altro.
Se finora, ad esempio, per frazionare un alloggio o per cambiare la destinazione d’uso di un immobile da bar a parrucchiere era necessario un iter di 12-18 mesi, con adozione e approvazione di una variante in Consiglio comunale prima della presentazione della Scia, grazie ai nuovi strumenti l’avvio lavori sarà immediato a seguito dell’esclusiva presentazione di una Scia. O, ancora, l’ampliamento di un’attività produttiva finora di frequente non ammesso con titolo ordinario, attraverso i nuovi strumenti richiederà circa 120 giorni in caso di incremento inferiore al 20 per cento di superficie o tra il 20 e il 50 per cento, in entrambi i casi attraverso un Permesso di costruire. E, ancora, se l’insediamento di servizi commerciali di quartiere finora richiedeva un iter di 12-18 mesi con pubblicazione di bando con avviso pubblico, istruttoria e presentazione di un Permesso di costruire in deroga fino all’approvazione dello stesso in Consiglio comunale e al rilascio del Pdc, con la nuova disciplina, per servizi con superficie di vendita fino a 600 metri quadrati, richiederà circa 120 giorni attraverso una semplice richiesta di Permesso di costruire convenzionato da approvare in Consiglio.
Per ciò che riguarda le trasformazioni complesse non ci sono più i retini e non si ha più l’indice di edificabilità di zona, ma si incentiva il recupero dell’esistente ponendo al centro la qualità del progetto, individuando meccanismi di premialità anche in termini di superficie edificabile (nel rispetto dei vincoli esistenti e delle condizioni derivanti dal contesto) in funzione di determinate caratteristiche prestazionali. Il nuovo Piano, infatti, introduce a fianco della Valutazione di sostenibilità ambientale e territoriale (Valsat) la Valutazione del beneficio pubblico, ossia un sistema per la valutazione dei progetti complessi finalizzato ad attribuirgli un punteggio proporzionale al beneficio pubblico che portano alla città. La valutazione sarà quindi più alta in presenza di dotazioni territoriali, infrastrutture e servizi pubblici (ad esempio parcheggi in interrato realizzati sotto la sagoma dell’edificio), dotazioni ecologiche e ambientali (il concorso alla realizzazione di piste ciclabili, boschi o altro), offerta di Edilizia residenziale sociale e altre opere previste nella Valutazione del beneficio pubblico.
Con i nuovi strumenti, in particolare, viene introdotto il Rie (Riduzione dell’impatto edilizio), un indice di qualità ambientale che serve per certificare la qualità dell’intervento edilizio rispetto alla permeabilità del suolo e del verde. Il Pug stabilisce i valori di Rie da rispettare in caso di trasformazioni con l’obiettivo di far fronte all’eccessiva impermeabilizzazione dei suoli, causa di un aumento delle temperature nelle città e di disordini nella gestione delle acque meteoriche. Concorrono al raggiungimento di un più alto valore di Rie l’utilizzo di tecnologie di gestione e recupero delle acque meteoriche, il verde pensile, pavimentazioni permeabili o semipermeabili, la messa a dimora di alberi oltre che il verde tradizionale.
Le linee guida per l’inserimento paesaggistico allegate al Regolamento edilizio, in territorio rurale orientano la progettazione sia degli interventi ordinari, di manutenzione qualitativa dell’esistente, sia di natura complessa, come ampliamenti e nuove costruzioni nei contesti del territorio rurale.
Azioni sul documento
