Visto il persistere della crisi economica e la diminuzione dei valori di mercato degli immobili, il Comune di Modena ha deciso di ritarare al ribasso i valori medi al metro quadrato per destinazione d’uso che utilizza per il calcolo di accordi perequativi con i privati, e in particolare la percentuale di incidenza del terreno che concorre alla definizione del valore complessivo.
Una recente delibera di Giunta ha infatti previsto il ricalcolo dei valori considerati nell’applicazione dell’articolo 14.1 del Testo coordinato delle norme di Psc (Piano strutturale comunale), Poc (Piano operativo comunale) e Rue (Regolamento urbanistico edilizio) sulla perequazione. Con la modifica prevista, di fatto, vengono ridotte mediamente del 30 per cento le quote che i cittadini devono corrispondere all’Amministrazione a compensazione di trasformazioni urbanistiche da loro richieste su aree di proprietà privata in caso di concessione di maggiori quote di capacità edificatoria o mutamento delle destinazioni d’uso con altre di maggior valore. Le percentuali di calo sono generalizzate, ma variano sulla base della zona, della tipologia d'intervento e della destinazione d'uso. Così, nelle zone più pregiate il calo è meno accentuato rispetto alle zone periferiche che soffrono maggiormente del calo dei valori a causa della crisi. Il Consiglio comunale analizzerà a breve, con una specifica norma transitoria, le modalità di applicazione dei nuovi valori anche agli accordi già stipulati e non ancora attuati.
“A Modena i valori degli immobili e i parametri per il calcolo del valore della trasformazione urbanistica sono stati mantenuti costanti per diversi anni – spiega l’assessore alla Programmazione e gestione del territorio Gabriele Giacobazzi – in quanto si è sempre ritenuto opportuno che il beneficio del singolo derivante dalla trasformazione venisse parzialmente condiviso con l’intera collettività. Un’Amministrazione lungimirante non può però non considerare le mutate condizioni del mercato provocate dalla crisi, che ha portato a uno stato di stagnazione del comparto edilizio. Per questa ragione – conclude – si è ritenuto necessario un adeguamento di questi valori pur mantenendo il principio di distribuzione paritetica del maggior valore prodotto”.
L’articolo 14.1 prevede la possibilità per i cittadini di chiedere trasformazioni su aree e immobili di proprietà per utilizzarli al meglio secondo le proprie necessità, sia in termini di qualità, con richieste di adeguamenti, frazionamenti o ampliamenti della superficie utile all’interno della propria area, sia in termini di destinazione d’uso, con la richiesta di passaggio da una categoria all’altra (residenziale, direzionale, commerciale, produttivo, alberghi, edifici sportivi, case di cura, teatri, cinema e sale per concerti) sempre nell’ambito di zone già urbanizzate. I privati devono devolvere all’Amministrazione, come compensazione economica, la metà del maggior valore ottenuto dall’area a seguito della trasformazione.
Ad esempio, se in una zona mediamente centrale un privato cittadino chiede la possibilità di incrementare di un alloggio di 75 metri quadrati di superficie utile (112 commerciali) l’edificabilità sul proprio lotto di terreno, dovrà corrispondere al Comune una quota intorno ai 32.500 euro contro gli oltre 46 mila previsti in precedenza, con un risparmio pari al 30 per cento. Un intervento industriale con un incremento di 1.000 metri quadrati rispetto al piano vigente, prevede invece un contributo all’Amministrazione di 105 mila euro al posto dei 130 mila previsti in passato, con una riduzione del 20 per cento. Per la trasformazione di 100 metri quadrati di superficie utile di capannone produttivo in negozio, invece, si dovrà corrispondere all’Ente una quota inferiore ai 18 mila euro, a fronte degli oltre 35 mila previsti in precedenza, con una riduzione del 60 per cento.
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